Sözleşmede bir yıl yazıyor, yıl doldu, kiracı hâlâ evde. Çoğu ev sahibinin ilk şaşkınlığı burada başlar. Konut kirasında süre dolunca sözleşme kendiliğinden bitmez. Kiracı süre bitmeden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzar (TBK m.347/1).
Ev sahibi için yol, kanunda sayılan sebeplerden geçer. Her birinin kendi süresi var ve süreyi kaçırmak bir yılı kaybettirebilir. Süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirsen dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Evde kendin oturacaksan
Sen, eşin, çocukların, torunların, anne baban gibi altsoy ve üstsoyun ya da bakmakla yükümlü olduğun biri için konut ihtiyacı varsa dava açılabilir. Kanun kullanma zorunluluğu arar, bunu kanıtlaman gerekebilir. Belirli süreli sözleşmede dava, süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede süre, fesih dönemine göre hesaplanır.
Bir de işin sonrası var. Bu yolla boşalan evi haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracından başkasına kiralayamazsın. Aksi hâlde eski kiracıya tazminat gündeme gelir (TBK m.355).
Evi yeni aldıysan
Yeni malik, kullanma zorunluluğu varsa evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351/1). Bildirimin ne zaman yapılmış sayılacağını ve altı ayın nereden sayılacağını kanun yazmaz, bildirimden önce avukata sor. Dilersen sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilirsin (TBK m.351/2).
Yıkım ya da büyük onarım
Yeniden inşa ya da imar için esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında evi kullanmak imkânsızsa dava yolu vardır. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm ayrı kurallara bağlı olabilir, bir avukata danış.
Tahliye taahhüdü verdiyse
Kiracı evi teslim aldıktan sonra yazılı ve tarihli taahhüt verdiyse o tarihten itibaren bir ay içinde icra ya da dava yoluna gidilir. Ayrıntısı tahliye taahhüdü yazısında.
Kira ödenmiyorsa
İki ayrı yol var ve karıştırılır:
- Temerrüt. Kira ödenmediğinde kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verirsin. Bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini de yazarsın. Ödenmezse tahliye istenebilir (TBK m.315).
- İki haklı ihtar. Kirayı ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yaptıysan dava yolu açılır. Bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarlar bir kira yılı ya da onu aşan süre içinde, daha kısa sözleşmede kira süresi içinde olur. Dava, bir yıldan uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının, diğerlerinde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır (TBK m.352/2). İhtardan sonra yapılan ödemenin sonucunu kanun ayrıca yazmaz, avukatına sor.
Aynı yerde başka evi varsa
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve sen bunu sözleşmeyi yaparken bilmiyorsan, sözleşme bitiminden sonraki bir ay içinde dava açabilirsin (TBK m.352/3).
On yıl dolduysa
Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sebep göstermeden çıkış yolu açılır. Bunun için bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparsın (TBK m.347/1, m.348). Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılır (TBK m.347/2). On yılın ne zaman dolduğunu avukatına hesaplat.
Sık yapılan hatalar
- Sözlü uyarıya güvenmek. Noter ya da kanıtlanabilir yazılı yol kullan.
- Bir aylık dava süresini kaçırmak.
- Kapı kilidini değiştirmek, elektrik ya da suyu kesmek. Evin sahibi olsan da kendi başına tahliye yapamazsın.
- Davadan önce arabuluculuğu atlamak. Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır.
Süreler sözleşmenin türüne göre değişebilir. Bu yazı genel bilgidir. Tahliyeye karar verdiysen işe başlamadan önce bir avukatla konuş.
Kira geliri tarafı için kira geliri beyanı yazısına bakabilirsin.