Kira sözleşmen yenileniyor ve akla ilk gelen soru belli: Yeni kira ne kadar olacak? Bunun bir üst sınırı var ve hesabı sandığından kolay.
Üst sınır nereden geliyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira sözleşmesinde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Bu oran her ay yeniden açıklanır, yani sözleşmenin hangi ayda yenilendiği önemli.
Kasım 2026 yenilemeleri için oran %31,23. Ekim’de %31,49 idi.
Konutlarda bir dönem uygulanan %25 sınırı artık yok (TBK Geçici m.1, m.2). Hesapta bugün TÜFE ortalaması kullanılıyor.
Taraflar anlaşamazsa yeni kirayı hâkim, TÜFE sınırını aşmadan hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2).
Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava açılır ya da kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen kira o dönemin başından geçerli olur (TBK m.345/2).
Örnekle bakalım
Aylık kiran 30.000 TL ve sözleşmen kasımda yenileniyor olsun.
- Artış üst sınırı: 30.000 × %31,23 = 9.369 TL
- Yeni kira en fazla: 39.369 TL
- Yıllık fark: 9.369 × 12 = 112.428 TL
Bütçe yapıyorsan yıllık farka da bak.
Bu rakam zorunlu mu?
Hayır. Oran bir üst sınır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Ev sahibiysen de kiracıysan da bu görüşmeyi yenileme tarihinden önce yapmak işi kolaylaştırır.
Hangi durumlarda hesap değişebilir?
Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve sonraki her beş yılın sonunda, kira hâkim tarafından TÜFE değişimi, evin durumu ve emsal kiralara bakılarak hakkaniyete göre belirlenebilir. Kanun bunu tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakmadan öngörür (TBK m.344/3). Bu durumda tek başına bu hesap yetmez, bir avukata danış. Sözleşmende özel bir madde varsa da aynısı geçerli. Bu yazı genel bilgi verir, senin sözleşmeni okumuş değildir.
Ev sahibi değiştiyse
Ev satıldı diye kira kendiliğinden yenilenmez, sözleşmen yeni malikle devam eder. Artış yine yenileme döneminde ve aynı sınırla konuşulur. Ayrıntısı oturduğum ev satıldı yazısında.
Kendi kiranla hesapla
Kira artışı hesaplayıcısına kiranı yaz, ayını seç, yeni kirayı ve farkı gör. Başka bir ay için oranı elle de yazabilirsin. Kasım oranı yeni TÜFE açıklanınca hesaplayıcıya ve Mevzuat Radarı’na eklenir.
Kiracıysan evden çıkarken depozito yazısına, ev sahibiysen sözleşmenin sona erme yollarını anlatan kiracıyı hangi durumda çıkarabilirim yazısına bakabilirsin.